Менеджмент підприємства

Одноразово із страхуванням будинку власник страхує своє жит­тя. У випадку його смерті, за американськими законами, борг по по­зиці вважається закритим і на нащадків не переходить. Якщо поку­пець не сплачує щомісячні внески за позику протягом трьох місяців, то банк (ПОА) має право вилучити будинок і перепродати його ін­шому покупцеві, причому різниця повертається першому власнику. Інспектор ПОА в період будівництва будинку контролює якість ро­біт і виконання інших договірних умов.

При одержанні позики під нерухомість, покупець будинку зобов’язаний підписати заставу, яка є документом на володіння майна і угоду між банком (ПОА) і покупцем, за якою банки мають право лишити його права власності за умови несплати додаткових позик під закупку будинків.

Вторинний ринок застав збільшує ліквідність фінансових засо­бів на ринку житла, полегшує перебіг грошей по країні з місць їх надлишку в місця дефіциту, "вирівнює" відсоток по всій території країни, забезпечує фінансове наповнення первинного ринку житла. Вторинний ринок випускає цінні папери під застави і спродує їх ін­весторам під відносно низький процент (як правило, 7% річних), розмір якого залежить від попиту і пропозиції.

Ринок цінних паперів, забезпечених заставами - самий популя­рний і надійний спосіб фінансування інвестицій житла в США. В основі цієї надійності - страх покупця втратити будинок у випадку прострочки платежів. Об’єм оформлених закладних на житло в США складав в 1985 р. 239, а 1989 р. - 358 млрд дол. Середній роз­мір позики, що видається банками США на придбання власного бу­динку - 100 тис. дол. Вкладення грошового капіталу в придбання власного будинку - найбільш надійна та вигідна форма його вико­ристання. Стійкість ринку житла забезпечується постійним зростан­ням його вартості.

Так, вартість приватних будинків в США за останні 40 років зросла більше, ніж сума процентів за кредит та інфляція. Незважаю­чи на довгострокові кредити (позики), середній термін існування застави в США становить всього 8 років.

Ринок житла є фундаментом американської економічної систе­ми. Він стимулює громадян, в тому числі і страхом втратити все, спонукає їх дорожити роботою. Постійний дамоклів меч кредитних боргів "підстьобує" енергію і ділову хватку американців, а гіпер- трофоване прагнення вкласти гроші в нерухомість, зберегти та при­множити її - самий геніальний двигун (господарський механізм) си­стеми. Держава адміністративно не втручається в цю систему, а тільки ефективно її підтримує і регулює податковими, страховими пільгами та гарантіями, що стимулює інвесторів вкладати свої гроші в ринок житла, який, завдяки підтримці держави, забезпечує стабі­льність кредитної фінансової системи і найбільш високий дохід на інвестований капітал.

Ринок житла виступає гарантом сталості національної фінансової системи, постійно підтримує на високому рівні курс долара і тому є найбільш надійним протиінфляційним засобом. Він "в’яже" 25% грошових доходів середнього американця. Всього ж американці щорічно на ринку житла "залишають" 450 млрд дол.: 400 млрд дол. у вигляді щомісячних внесків за раніше одержані кредити і 50 млрд дол. у вигляді перших внесків за щорічно одержані в кредитно-ощадних банках нові позики на купівлю житла.

Кредитний

банк ^Короткостроковий кредит І на придбання землі і будівництво будинку

Рисунок 1.13. Формування ринку житла в США: Ц_в - вартість будинку

Механізм формування житла в США зображений схематично на рисунку 1.13. Як видно з рисунка, всі учасники цього ринку пов'язані між собою процентом (інтересом), який є тою рушійною силою суспільства, що стимулює створення значної частини національного багатства країни без залучення будь-яких централізованих державних грошових ресурсів на житлове будівництво.

 

« Содержание

» следующая страница »
1  ... 22 23 24 25 26 2728 29 30 31 32  ... 256