В США щорічно вводиться 320 млн кв.м житла (в СРСР в 1990 р.
- 115 млн кв.м).
Основний обсяг будівництва в США припадає на індивідуальні будинки: щорічно їх будується 3,5 млн, а всього, на теперішній час, налічується 75 млн індивідуальних будинків. Середній розмір будинку американської сім'ї складає 180 кв.м. В ньому 2-3 ванни, вітальня; 2 спальні тощо. Ціни будинків коливаються залежно від географічного положення: в сільській або міській місцевості, від 102 до 217 тис. дол. Будинок купується разом з ділянкою землі. Типовий розмір земельної ділянки 0,2 га. Ціна землі в угоді на купівлю будинку становить 35-40%, в кращих регіонах США до 80%. Типова для США ситуація - будівельна компанія купує земельні ділянки, будує на них стандартні будівлі на безосібного покупця, а потім їх спродує з необхідною реконструкцією на вимогу покупця. Первинною ланкою ринку житла є позиково-ощадна асоціація (ПОА), яка охоплює всю територію США. ПОА виконує різноманітні функції: приймає внески від громадян під 5-9% річних, здійснює експертизи будинків до початку їх будівництва, виконує кваліфіковану оцінку підрядної будівельної фірми, вивчає та аналізує платіжоспроможність покупців, видає позички на купівлю будинків під заклад нерухомого майна. Крім того, ПОА займається довгостроковим фінансуванням.
Підрядник купує земельні ділянки, виконує проекти забудівлі, визначає їх вартість, складає кошторис витрат, розраховує розмір страхування і прибуток від продажу кожного будинку. Як правило, підрядна організація виконує роль продавця будинків при новому будівництві. На початку, з допомогою ПОА підрядник вивчає можливості продажу будинків конкретним покупцям, кредитні можливості покупців, їх платіжоспроможність. Тільки після цього підрядник бере позику в комерційному банку на купівлю земельної ділянки і будівництво. Банк видає підряднику короткострокову позику під 15% річних. Підрядник також виступає в ролі посередника між ПОА і покупцем будинку. Покупець може одержати позику в ПОА тільки під заставу свого нерухомого майна, враховуючи дім, що купується. ПОА відразу ж продає заставну на вторинному ринку. Стандартна позика видається в розмірі 80% вартості будинку і 90 або 100% у випадку, коли позику бере військовослужбовець, ветеран або малозабезпечений. Як правило, перший внесок складає 10-20% вартості будинку. Для одержання позики покупець повинен довести, що він має можливість сплатити перший місячний внесок за рахунок погашення позики. Покупець пише заяву на одержання позики. За допомогою анкети ПОА виявляє надійність і перспективність роботи покупців, місячний дохід, усі борги, по раніше одержаним позикам на автомобіль та інші придбання. Як правило, щомісячний дохід повинен у 4 рази перевищувати місячний внесок за позику на купівлю будинку, тобто, місячні витрати на покриття позики в середній американській сім'ї складають 25-30% щомісячного доходу.
Тільки після перевірки платіжоспроможності покупця і видачі йому кредиту через ПОА, підрядник підписує контракт на будівництво будинку з відмітками термінів будівництва і платежів. Після цього підрядник може одержати позику в кредитному банку.
Покупець після одержання позики в ПОА стає власником будинку із земельною ділянкою, а підрядник втрачає права власника. В момент передачі будинку покупцю, підрядник одержує від нього 10% вартості будівлі, а 90% одержує від ПОА і розраховується з комерційним банком за короткострокову позику. В цей момент закінчується (закривається) угода по заставі нерухомого майна покупця будинку. ПОА видає позику на купівлю будинку на строк 10, 15, 20, 25 і 30 років з фінансовим відсотком, як правило 10% річних з плаваючим, за умовами ринку, відсотком, який може змінюватись впродовж дії позики щорічно один раз на рік. При 15-річному строку позики покупець сплачує дві початкові вартості, а при 30-річному строку три початкові вартості кредиту.
» следующая страница »
1 ... 21 22 23 24 25 2627 28 29 30 31 ... 256