Підприємництво в умовах ринку

Всі чинники змінюються в часі й тому оцінка об’ єкта нерухомості проводиться на конкретну дату.

Принцип найбільш ефективного використання об’ єкта нерухомості - це синтез принципів усіх трьох груп, які розглянуті вище. Він дозволяє оцінювачу виявити з можливих варіантів використання об’ єкта нерухомості якнайкращий та самий прибутковий варіант і саме його використовувати для оцінки. Згідно цього принципу ділянки землі оцінюються вільно (тобто при оцінці в першу чергу йдеться про найбільшу прибутковість земельної ділянки, а потім вже про прибутковість всього об’ єкта нерухомості). При цьому враховуються лише ті варіанти використання об'єктів нерухомості, які: відповідають юридичним нормам; які можливо реалізовувати фізично; здійснені фінансово; забезпечують найвищу вартість об’єкта нерухомості.

4 Оренда об’єктів нерухомості

Основна особливість розглянутих вище операцій полягає в тому, що об'єкти нерухомості передаються іншій стороні у власність. Оренда не передбачає передачу об'єкта нерухомості у власність. Право здачі об'єктів нерухомості в оренду належать власникам і особам, уповноваженим законом або власником здавати об'єкти нерухомості в оренду. Орендодавець зобов'язується надати орендарю об'єкт нерухомості за орендну плату у тимчасове володіння і користування або тільки у тимчасове користування

.

У оренду можуть бути передані земельні ділянки (за винятком земель зайнятих службою безпеки), підприємства як цілісні майнові комплекси, будівлі, споруди.

В залежності від того, чи передбачений умовами оренди перехід права власності на будівлю (споруду) до орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення, оренду комерційної нерухомості поділяють на поточну або довгострокову (рис. 6.9).

Рис. 6.9 Оренда об’єктів комерційної нерухомості

Договір оренди, не обумовлений терміном, на який він укладений, вважається укладеним на невизначений термін.

Якщо об'єкт нерухомості передається у власність іншій особі (тобто власник його продає, або обмінює, або дарує, або укладе рентний договір), то орендний договір не змінюється з новим власником і не розривається (якщо цього не бажає орендар).

Коли орендодавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться будівля, що здається в оренду або споруда, орендарю надається право оренди або передбачене договором оренди будівлі або споруди інше право на відповідну частину земельної ділянки. За договором орендарю одночасно з передачею прав володіння і користування відповідним об'єктом нерухомості передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цим об'єктом і необхідна для його використання. Оренда будівлі або споруди, що знаходиться на земельній ділянці, належній орендодавцю на праві власності, допускається без згоди власника ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою дільнкою, встановленою законом або договором з власником ділянки. Коли земельна ділянка, на якій знаходиться орендована будівля або споруда, продається іншій особі, за орендарем цієї будови зберігається право користування частиною земельної ділянки, зайнятою будівлею або спорудою і необхідної для їх використання на умовах, що діяли до продажу земельної ділянки.

Оренда земельних ділянок здійснюється відповідно до Земельного

 та Цивільного

 кодексів, який надає орендарю ділянки право передавати свої права і обов'язки за договором оренди третій особі (в тому числі в заставу), внести як внесок в статутний капітал господарського товариства або пайового внеску у виробничий кооператив.

Орендар може передати орендовану ділянку в суборенду без згоди власника ділянки при умові його повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачене інше. Якщо основний договір оренди забороняє передачу прав по ньому без попередньої згоди орендодавця, то в установи юстиції по реєстрації прав необхідно представити таку згоду для перевірки законності операції.

 

« Содержание

» следующая страница »
1  ... 182 183 184 185 186 187188 189 190 191 192  ... 433