Підприємництво в умовах ринку

Суть принципу зростаючого чи зменшуючого доходу полягає в тому, що в міру прикладання капіталу та праці до землі прибутковість об'єкту зростає до певної величини й може наступити момент, коли витрати перевищуватимуть вартість об’єкта нерухомості.

Згідно даного принципу, забудова земельної ділянки вигідна, аж поки загальна віддача комплексу «земля та створена на ній нерухомість» буде максимальною, а вартість об'єктів нерухомості, відмінних за своїми розмірами або якістю від навколишніх об'єктів, близька до вартості останніх.

На конкретній земельній ділянці може бути збудовано багато або мало об'єктів нерухомості. В обох випадках відповідно до принципу залишкової продуктивності втрачається вартість землі. Щоб не припустити цього, всі чинники виробництва повинні знаходитися в збалансованому стані. Тоді загальний дохід від землі буде максимальним.

З урахуванням оцінного принципу збалансованості власник земельної ділянки може розширювати виробництво на конкретній території до масштабів дозволяючих максимально підвищити вартість землі. Для кожного типу землекористування існують оптимальна величина забудови земельної ділянки, за якої забезпечується максимальна вартість землі.

Оцінний принцип економічного розміру ділянки землі дозволяє визначити вартість єдиної земельної ділянки та кількість землі для забезпечення оптимальних розмірів відповідно до ринкової кон'юнктури в даному місці.

Прийнятний масштаб забудови визначається конкурентними умовами ринку й вимогами користувачів. Ціна ділянки землі з прийнятним місцерозташуванням може бути достатньо високою. Припустимо, земельна ділянка на перехресті доріг планується під автозаправну станцію. Якщо він малий, виникнуть проблеми із стоянкою машин, їх обслуговуванням і складуванням паливно-мастильних матеріалів. Якщо ділянка велика, земля не принесе додаткового доходу від діючої станції. В першому випадку власник заправної станції повинен придбати додаткову земельну ділянку, в другому - відмовитися від надлишків землі.

Об'єктом нерухомості можуть володіти одночасно декілька власників. Майнові права, що визнаються законом, можна розподілити або з'єднати таким чином, щоб при реалізації об’єкта нерухомості його загальна вартість зростала.

Розподілення майнових інтересів може відбуватися по-різному (рис. 6.8).

Рис. 6.8 Разподіл майнових прав

Принцип економічного розподілення застосовується в тому випадку, якщо права на нерухомість можна розподілити на два або більше майнових інтересів, реалізуючи які в різний час і різними частинами, власники здатні збільшити загальну вартість нерухомого майна.

3.                                                  Принципи, пов'язані з ринковим середовищем: залежність попиту та пропозиції, конкуренції, зміни.

Грамотне використання принципів даної групи дозволяє власнику об’єкта нерухомості отримати оптимальний дохід в конкретній економічній ситуації. Згідно принципу залежності вартість об’єкта нерухомості піддатна впливу і сама впливає на вартість інших об'єктів в прилеглій місцевості.

Принцип залежності дозволяє визначити залежність вартості об’єкта нерухомості від його місцерозташування та відповідність архітектурного стилю й рівня зручностей (послуг) нових об'єктів нерухомості потребам і очікуванням ринку.

Суть оцінного принципу конкуренції полягає в тому, що ринковий попит породжує прибуток, а прибуток створює конкуренцію - силу, що призводить до вирівнювання прибутковості на ринку нерухомості. Надприбуток призводить до руйнівної конкуренції, оскільки зростання конкуренції веде до зростання пропозиції на ринку. В цій ситуації, якщо, наприклад, попит не зростає, ціни на об'єкти нерухомості спадають. Принцип, що характеризує зміни корисності об'єктів нерухомості в даному місці так й називають: принцип зміни. Як відомо, об'єкти нерухомості постійно створюються та з різних причин ліквідовуються, з часом змінюється характер землекористування, відбувається коливання об'єму грошової маси та процентних ставок. Виникають нові економічні умови, сучасні технологічні й соціальні тенденції пред'являють нові вимоги до об'єктів нерухомості.

 

« Содержание

» следующая страница »
1  ... 181 182 183 184 185 186187 188 189 190 191  ... 433