Підприємництво в умовах ринку
Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.
Оскільки в процесі оцінки об'єктів нерухомості взаємодіють три елементи - суб'єкт, об'єкт і ринкове середовище середовища - фахівцями, виділяються такі групи принципів (рис. 6.6).
|
Рис. 6.6 Групи принципів оцінки об’єктів нерухомості |
До конкретного об’єкта нерухомості можуть бути застосовано відразу декілька принципів, в той же час не в кожній ситуації, що виникає в процесі оцінки, можна застосувати ці принципи в повному обсязі. Суб'єкти ринку нерухомості часто поступають, не керуючись розумними доводами. Тому представлені вище групи принципів лише відображають тенденцію економічної поведінки суб'єктів ринку нерухомості, але не гарантують реальність такої поведінки.
1. Принципи, засновані на уявленнях користувача: корисності, заміщення, очікування - дозволяють, визначити корисність об’ єкта, його сприйнятну ціну та очікувані вигоди від володіння об'єктом нерухомості.
Корисність об’єкта нерухомості пов'язана з очікуванням доходів. Принцип очікування підкреслює, що вартість об’ єкта нерухомості повинна включати поточну вартість всіх майбутніх доходів і враховувати постійне зростання цієї вартості під впливом збільшення попиту та обмеження пропозиції.
2. До принципів, пов'язаних з об'єктом нерухомості (перш за все із землею) та його поліпшенням відносяться принципи: залишкової продуктивності землі, граничної продуктивності (принцип внеску), зростаючого й зменшуючого доходу, збалансованості, економічного розміру, економічного розподілення.
В нормальних умовах економічна діяльність вимагає наявності чотирьох чинників виробництва, кожний з яких повинен бути сплачений з доходів, створюваних даною діяльністю (рис. 6.7).
|
Рис. 6.7 Фактори виробництва |
Оскільки земля фізично нерухома, чинники праці, капіталу та підприємницької діяльності повинні бути якось пов'язані з нею. Це означає, що спочатку відбувається компенсація за використання цих виробничих чинників, а потім, якщо якісь гроші залишилися, вони виплачуються власнику земельної ділянки як рента.
Відповідно з принципом залишкової продуктивності землі, власник земельної ділянки при мінімальних витратах на його облаштування може отримати максимальний дохід (задовольнити конкретним об'єктом нерухомості особливі потреби користувача або шляхом вигідного для себе поєднання цих трьох варіантів отримати максимальний дохід). Практично цей принцип використовується при визначенні доцільності нового будівництва.
Оцінний принцип граничної продуктивності характеризує додатковий грошовий внесок власника в об'єкт нерухомості, але не на суму вартості нового елемента нерухомості (наприклад, не вартість гаража, який прибудовується до будинку), а на суму, в яку оцінюється об'єкт нерухомості з урахуванням цього нового елемента (тобто вартість в цілому будинку з гаражем). Деякі додаткові елементи, можуть збільшити вартість об’ єкта нерухомості на величину більшу, ніж витрати на їх створення, хоча є й такі, які призводять до зниження вартості.
Власник нерухомості може отримати додатковий чистий дохід, якщо своєчасно включати в нерухомість (або вилучати з неї) конкретні об'єкти, пам'ятаючи, що поліпшені об'єкти нерухомості володіють більшою цінністю та, як правило, збільшують їх ринкову цінність.
» следующая страница »
1 ... 180 181 182 183 184 185186 187 188 189 190 ... 433