Організація продажу земельних ділянок державної та комунальної власності

III. Проблемні питання визначення вар­тості земельної ділянки, що продається на конкурентних засадах. У випадку відчуження земельної ділянки на конкурентних засадах основою для визначення ціни, за якою прода­ватиметься ділянка, є так звана стартова ціна, тобто початкова ціна, яка зазвичай збільшуєть­ся в процесі торгів. Нинішній порядок форму­вання стартової ціни земельних ділянок дер­жавної та комунальної власності базується на визначенні нормативної грошової оцінки землі, яка за своєю суттю не є ринковою. Експертна грошова оцінка, яка здійснюється за методом порівнянь цін попередніх продажів, здатна більш реально відбити поточну ситуацію на ринку нерухомості. Зважаючи на це, пропонує­мо визначати стартову ціну земельних ділянок саме на базі експертної грошової оцінки. Разом з тим, з метою уникнення зловживань, а саме штучного заниження цін на землю, вважаємо, що стартова ціна, сформована за результатами експертної оцінки, не повинна бути нижчою за нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Зазначимо, що за нинішнього порядку фор­мування стартової ціни земельних ділянок дер­жавної та комунальної власності виникає сут­тєва проблема із формуванням початкової ціни незабудованих земель. Відомо, що саме такі ділянки зазвичай виставляються на аукціон. При розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки враховується коефіцієнт її функціонального використання, що залежить від виду економічної діяльності на ділянці: для земель житлової забудови - 1,0, земель промис­ловості - 1,2, земель комерційного використан­ня - 2,5 тощо. Якщо ж ділянка тільки надаєть­ся під забудову, цей коефіцієнт становить 0,5. Виходить, що стартова ціна незабудованої ділянки, визначена на базі нормативної грошо­вої оцінки, суттєво занижується. Отже, на наш погляд, розрахунок нормативної грошової оці­нки для цілей ціноутворення, повинен здійсню­ватись з урахуванням функціонального вико­ристання землі, що матиме місце після закін­чення будівельних робіт. Це запобігатиме зани­женню стартової ціни земельної ділянки.

Після того, як визначено та затверджено стартову ціну об'єкту продажу, починається підготовка до проведення земельних торгів.

IV. Проблемні питання підготовки земель­них торгів. На сьогоднішній день головною

проблемою організації земельних торів в нашій країні є відсутність єдиного детального поряд­ку їх підготовки та проведення. Земельний ко­декс Україні визначає лише ключові моменти цієї процедури, залишаючи без уваги ряд дуже важливих питань. Це призводить до ситуації, коли органи місцевого самоврядування - роз-поряд-ники земельних ділянок державної та ко-мунальної власності у межах населених пунктів власними нормативно-правовими до­кументами встановлюють автономні правила організації та проведення земельних аукціонів. Відсутність єдиної законодавчої бази призво­дить до того, що учасники торгів в різних містах країни потрапляють у неоднакові умови, адже вимоги до організації і проведення земельних аукціонів значно відрізняються по містах Ук­раїни. Таким чином, необхідною є розробка і затвердження єдиного загальнодержавного Порядку організації та проведення земельних торгів. Серед можливих варіантів:

- прийняття Закону України «Про ринок зе­мель», який включатиме цей порядок;

- прийняття окремого закону, який впорядкує питання, що стосуються продажу не-сільськогосподарських земель на конкурен­тних засадах;

- внесення доповнень до Земельного кодексу України з метою деталізації процедури організації та проведення земельних торгів.

Окремої уваги заслуговує інформування мак­симально широкого кола осіб щодо майбутніх земельних торгів, адже результат аукціону в значній мірі залежить від наявності достатньо­го рівня конкуренції. Згідно чинного законодав­ства, земельні торги в Україні відбуваються не раніше 30 днів з моменту виходу в світ офіцій­ної інформації про їх проведення. Отже, як пра­вило, інформація про майбутній аукціон стає загальнодоступною лише за місяць до торгів. При цьому не враховується, що у кожного виду об'єктів є свій маркетинговий час реалізації. Наприклад, за на ринку житлової нерухомості цей час складає в середньому 2 тижні. Для про­мислових об'єктів оптимальний термін просу­вання, який дозволить сформувати конкурен­цію інвесторів - до 12 місяців. Таким чином, термін оприлюднення офіційної інформації про проведення земельних торгів має бути дифе­ренційованим в залежності від цільового при­значення земельних ділянок. Крім того, бажа­но визначитись, в яких саме засобах масової інформації має публікуватися оголо-шення про проведення земельних торгів. Як зазначено в роботі [8], посилаючись на положення чинно­го законодавства щодо обов'язковості інформу­вання громадськості, «нескладно довести, що ви не були належним чином повідомлені про про­ведення аукціону, а тому не змогли взяти у ньо­му участь, чим порушено ваші права й інтере­си». Отже перелік таких видань має бути зат­верджений якщо не на державному рівні, то принаймні на рівні міських і обласних рад. До визначеного законодавством переліку відомо­стей про об'єкти продажу пропонуємо додати відомості про наявність поблизу ділянки еле­ментів комунікацій, виробничої, комерційної та іншої інфраструктури, особливості викорис­тання суміжних земель.

 

« Содержание

» следующая страница »
1 2 3 4 56