ІІ. Проблемні питання визначення вартості земельної ділянки, що продається за процедурою викупу. Землеоціночна діяльність є обов'язковою умовою створення і функціонування ринку землі. Із становленням земельного ринку потреба в такій діяльності не тільки не відпадає, а, навпаки, посилюється, оскільки трансакції із земельними ділянками передбачають визначення найбільш імовірних цін продажу. Визначення вартості земельної ділянки, що продається за процедурою викупу здійснюється за результатами проведення експертної грошової оцінки.
Автор [4, с.38] зазначає, що визначення експертної грошової оцінки передбачає аналіз наступних даних: споживчих властивостей землі; перспектив розвитку бізнесу з урахуванням можливих обмежень; здійснених земельних поліпшень; необхідних майбутніх витрат на облаштування земельної ділянки; прав і наявних правових обтяжень. Як не дивно, цей перелік не включає дослідження попиту на земельну ділянку, тобто не передбачає аналіз того, чи висловлював хто-небудь інтерес до даної ділянки, чи є потенційні покупці і яка кількість. Разом з тим наявність чи відсутність попиту має великий вплив на рівень ціни, отже, на наш погляд, необхідно враховувати це при розрахунку вартості землі.
Звернемо увагу на особливості експертного оцінювання так званих земельних поліпшень в Україні. Згідно Закону України «Про оцінку земель» [5] до таких таких поліпшень відноситься зміна якісних характеристик земельної ділянки внаслідок розташування в її межах будинків, будівель, споруд тощо. Наявність таких поліпшень відповідно до вітчизняної методики оцінювання збільшує вартість самої ділянки.
Разом з тим, наявність на ділянці споруд в деяких випадках (наприклад, якщо ці споруди підлягають знесенню) не варто розглядати як поліпшення. Крім того, забудована земельна ділянка обмежена у використанні, особливо якщо на ній розташовані пам'ятники культури. У такому разі «поліпшення» має призводити, до зменшення вартості землі. Зважаючи на це вважаємо, що замість терміну «земельні поліпшення» доцільніше вживати «ступінь освоє-ності земельної ділянки», або ж уточнити визначення «земельних поліпшень», вказавши, що це саме позитивна зміна якісних характеристик земельної ділянки.
Зазначимо також, що присутність земельних поліпшень у Німеччині, наприклад, взагалі не впливає на вартість землі. При оцінці забудованої ділянки в цій країні вартість землі як такої встановлюється окремо від вартості будівель і споруд. Потім, якщо ділянка продається разом із будівлями, ці показники підсумовуються. Таким чином, як забудована, так і не забудована ділянка сама по собі матиме одну і ту ж вартість, а покупець нерухомості сплачує лише вартість землі і будівель. В Україні ж покупець єдиного комплексу нерухомості платить: за земельну ділянку, за розташовані на ній будівлі та за вплив наявності цих будівель на використання земельної ділянки. Іншими словами, «земельні поліпшення» оплачуються двічі, що на наш погляд не є коректним і потребує викоренення з практики оцінювання.
Суттєва проблема виникає з фінансуванням робіт з експертної грошової оцінки земельної ділянки. Згідно Земельного кодексу України [6] фінансування зазначених робіт здійснюється за рахунок внесеного покупцем авансу, сума якого не може перевищувати 20% нормативної грошової оцінки об'єкту продажу. І, як правило, органи місцевого самоврядування встановлюють розмір авансового внеску саме на цьому максимальному рівні. При цьому вартість робіт з експертної грошової оцінки в більшості випадків є значно меншою. В разі незгоди покупця зі встановленою ціною він має право відмовитись від укладення договору купівлі-прода-жу землі, але сума авансового внеску йому не повертається. Отже, на наш погляд, розмір цього внеску має становити рівно стільки, скільки складає вартість робіт з експертної грошової оцінки конкретної ділянки і ні гривною більше.
» следующая страница »
1 2 3 45 6