- по-перше, вартість оренди важко оцінити, оскільки існує недостатньо інформації про річну вартість оренди для унікальних комерційних або промислових об' єктів нерухомості, тоді як у випадку оцінки вартості використовується загальноприйнята методика;
- по-друге, важко розрахувати орендну плату для групи об'єктів нерухомості за методикою масової оцінки, оскільки розподіл видатків на її обслуговування має суб' єктивний характер і вирішується між суб' єктами орендних відносин - орендатором і орендодавцем;
- по-третє, експерти в більшості випадків не мають доступу до інформації про дохід від оренди, оскільки інформація про такі доходи не завжди є відкритою. Особливо це проявляється в країнах, що розвиваються, де ринок нерухомості перебуває на стадії розвитку, а через велику кількість тіньових угод орендні відносини практично не контролюються [9, с. 30].
Як наслідок, у деяких країнах відбувається перехід від бази оподаткування у вигляді оренди до вартості нерухомості (Великобританія, Португалія, Індонезія) [8, с. 26]. Ключовим фактором у виборі між ринковою вартістю і річною вартістю оренди як базою оподаткування є доступність інформації про розміри орендної плати або ціни продажу нерухомості. Так, у Франції податок d'habitation (на житло) стягується тільки з нерухомості, яка офіційно знаходиться в оренді, а сплачує його особа, яка станом на 1 січня є її користувачем.
Зважаючи на зазначені недоліки, вказана система оподаткування нерухомості перебуває на стадії реформування, що дозволяє знаходити більш ефективні інструменти адміністрування податків на нерухомість. Серед таких інструментів виділяється зонування міської території для встановлення відповідної вартості оренди.
Кадастрова вартість (cadastral value) як база оподаткування використовується в основному в розвинених країнах Європи, серед яких можна виділити Францію (податок foncière), Німеччину, Швецію [10, c. 90]. Система оподаткування нерухомості в цих країнах вирізняється тим, що вартість нерухомості, як правило, відображається у державному кадастрі, що відзнача-
ється детально відпрацьованими процедурами ведення обліку об'єктів нерухомості, високою точністю визначення меж землеволодінь та гарантіями зареєстрованих прав. Відмінною рисою групи країн, де як база оподаткування використовується ринкова вартість, є те, що збір інформації, аналіз і оцінку нерухомості здійснює державний кадастровий орган, який має представництва по всій країні, тоді як у першій групі цими питаннями займаються різні установи (реєстраційні, оціночні, страхові компанії). Однак переоцінка вартості в групі європейських країн проводиться кожні 3-5 років.
На відміну від системи оподаткування нерухомості на основі вартості, система оподаткування на основі площі нерухомості не потребує проведення оцінки об'єктів оподаткування. Таке оподаткування найчастіше зустрічається в країнах, що розвиваються (країни Центральної та Східної Європи, Латинської Америки та Африки). Причиною застосування цієї системи зазвичай є недостатня розробленість кадастру нерухомості або реєстру прав на нерухомість, слабкий рівень розвитку ринку нерухомості, що проявляється у високій кількості тіньових операції купівлі-продажу та оренди. Це унеможливлює отримання об'єктивної інформації для застосування оцінних механізмів у визначенні податкової бази з податку на нерухомість.
Крім того, низький рівень доходів основної маси населення може заважати запровадженню адвалорного податку на нерухомість. Фактор достатньої платоспроможності населення не був урахований у процесі реформування податку на нерухомість у країнах східної Європи. У Литві для впровадження податку на нерухомість на основі її вартості до 2003 р. були прийняті необхідні нормативні документи та на їх основі для збору податку був розроблений сучасний кадастр нерухомого майна, який включав необхідну інформацію щодо оподатковуваної нерухомості та її власників, а також розроблені та впроваджені механізми масової оцінки нерухомості. Але така система оподаткування нерухомості була негативно сприйнята громадськістю, викликала масові протести з боку населення, тому уряд був змушений повернутися до менш обтяжливого механізму оподаткування нерухомості на основі площі, який діяв раніше [11].
» следующая страница »
1 2 3 45 6 7 8 9 10